Bail emphytéotique

On le croyait à tort d’un autre temps, mais cet instrument juridique semble avoir de beaux jours devant lui.

Sa pratique et son bénéficie est toujours d’actualité et de nos jours plus en plus de baux emphytéotiques sont signés à La Réunion en témoigne les registres de la Publicité Foncière de Saint-Denis et de Saint-Pierre.

 

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Les baux emphytéotique à La Réunion. Expertise immobilière en valeur vénale, la résolution à vos problématiques foncières.

L’article L 451-1 du Code Rural concernant le bail emphytéotique, impose deux éléments afin que le contrat soit qualifié de bail emphytéotique :

 

La longue durée du louage et au minimum 18 ans (18/99 ans) Et le caractère du droit conféré au preneur : un droit réel librement cessible, saisissable et hypothécable. Article L.451-7 du code rural, au terme du bail la propriété améliorée des constructions éventuelles est attribuée au bailleur sans indemnités.

 

Évaluation immobilière dans le cadre de baux emphytéotiques ou à la construction

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Avant d’explorer quelques applications du bail emphytéotique à La Réunion, il est bon de rappeler sa définition : « Il s'agit d'un droit réel immobilier, qui doit faire l'objet d'une publicité foncière ( 1 ), et qui peut être saisi ou hypothéqué. Le preneur peut également sous-louer les biens pris en location ou louer les immeubles qu'il a construits.

 

 À l'issue du bail emphytéotique, les constructions ou améliorations réalisées par le locataire deviennent la propriété du bailleur, en principe sans indemnité, sauf clause contraire »

 

Le bail emphytéotique était à l'origine utilisé dans les activités rurales, mais il l'est aussi aujourd'hui par les collectivités locales ou des investisseurs pour des bâtiments industriels ou commerciaux.

 

La redevance : La législation n’évoque pas le montant de la redevance ou « canon emphytéotique » que devra verser le preneur.

 

Elle est traditionnellement en dessous du prix du marché locatif immobilier eu égard à l’obligation qui pèse sur le preneur d’améliorer, de planter ou de construire sur l’immeuble loué, ce qui constitue un avantage certain.

 

Le bail emphytéotique à La Réunion : La majorité des baux de ce type ont été souscrits à des fins agricoles (*), cultures de cannes à sucre, vergers culture de bananes, mangues, letchis, etc. (*)

 

En effet, le lien avec l’agriculture est fort puisqu’aux origines « emphuteuein » en grec c’est-à-dire « planté » obligation à des contrats de bail de longue durée Grâce à ce type de bail, le propriétaire y voit des avantages.

 

 Des revenus, certes plus modestes que pourrait conférer un bail plus « classique » dans le temps, un entretien des terres, la plantation d’arbres, quelques fois la mise en conformité des terrains, l’irrigation, etc. Il ne faut surtout pas perdre de vue que l’entretien des terres et des constructions font partie des obligations.

 

Le preneur doit prendre garde de s’assurer du règlement des redevances et du bon entretien des choses loués.

 

A La Réunion, dans le Nord de l’île un emphytéote ( 2 ) a été condamné pour avoir manqué à ses obligations d’entretien d’un verger.

 

 Un jugement a conduit à la résiliation du contrat de bail. Ce type de bail que l’on croyait désuet s’avère utile et s’inscrit dans la tendance actuelle.

 

Dans l’Est de La Réunion, l’établissement d’un parc éolien a pu voir le jour avec à la mise en place d’un contrat de bail emphytéotique.

 

 La durée de ce type de bail, assure la pérennité financière du parc. Il permet dans ce cas d’utiliser une partie de terres incultes ou difficilement exploitables.

 

 Autre exemple et autre activité, cette fois-ci dans l’Ouest de La Réunion où le prix/m² est le plus élevé, un gîte de standing a pu s’installer en bord de mer et réaliser un projet touristique en souscrivant un bail emphytéotique d’une durée de 18 ans, la propriété disposant à l’origine d’une maison d’habitation et de deux bungalows. Le preneur a entrepris la construction de 2 autres bungalows et d’une piscine.

 

Le propriétaire rencontrait des difficultés à entretenir régulièrement ses constructions situées en bord de mer et n’aurait pas eu les moyens financer de réaliser un projet de ce type.

 

Autre cas, à Saint-Denis, un particulier ayant hérité d’une « case créole » classée a trouvé la solution du bail emphytéotique afin de conserver ce bien atypique et coûteux au sein de son patrimoine familial.

 

Le preneur, une société, c’est alors engagé d’y effectuer les lourdes réparations de mise en conformité de l’immeuble (normes actuelles et patrimoniales)

 

 Dans cette affaire, le propriétaire et le preneur sont gagnants. Le preneur jouit ainsi d’un cadre de travail et d’un emplacement prestigieux à moindres frais et d’une redevance minime.

 

À l’issue du bail, le propriétaire pourra réintégrer ce bien en l’état au sein du patrimoine familial. Il s’agit de quelques cas différents quelques fois anecdotiques afin d’illustrer les avantages et les inconvénients du bail emphytéotique et particulièrement ses applications à La Réunion.

 

Nous voulions surtout démonter ici, que contrairement aux idées reçues, ce bail n’est pas désuet, nous avons volontairement choisi d’écarter de nos exemples les établissements publics, les administrations, mairies... qui recours plus souvent à ce type de bail.

 

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