Locaux à usage de bureaux

L’expert en évaluation immobilière est apte à l’estimation de tous les biens immobiliers, les habitations privées ou des biens à usage professionnel et bien entendu les locaux à usage de bureaux.

 

La définition des locaux à usage de bureaux varie en fonction de la réglementation. Il s’agit de local qui n’a ni un usage d’habitation, ni administratif, ni professionnel, d’après l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

 

D’après l’article R 145-11 du code du Commerce mentionne l’usage exclusif de bureau qui permet le déplafonnement du loyer lors du renouvellement, prévoit que le prix du bail sera fixé « par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents ».

 

Exclusion selon la jurisprudence, des locaux de livraison ou de stockage de marchandises et ceux accueillant des activités intellectuelles qui incluent la réception de clients ou de fournisseurs.

 

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Les critères liés à la détermination de la valeur des bureaux.

Expert réalise l'estimation des immeuble de bureaux 974
Estimation en valeurs vénale de local à usage de bureau à La Réunion

Durant sa mission d’expertise, l’évaluateur en valeur vénale s’attachera à répertorier les critères propres aux locaux à expertiser. Ils permettront de déterminer la valeur du bien par rapport à ces facteurs, points forts et points faibles pouvant impacter les locaux à usage de bureaux.

 

L’emplacement présente le critère principal, pour l’estimation de l’immeuble. L’expert en évaluation immobilière appréciera, le quartier et bien entendu sa notoriété, l’accessibilité. S’il s’agit d’une adresse de prestige ou d’un endroit stratégique.

 

La consistance, la nature des matériaux, leurs conceptions, les sanitaires, la disposition des locaux et surtout la connaissance des charges de fonctionnement, elles peuvent impacter la valeur du local.

 

L’état général de l’immeuble, le gros-œuvre, le second œuvre et les équipements. Les caractéristiques techniques, les éventuels travaux à réaliser, la vétusté de l’immeuble. Ses équipements, ascenseurs, monte-charge, ouverture et accès, sécurisation…    

Les méthodes d’estimation de l’expert pour l'évaluation des bureaux.

L’expertise professionnelle sera objective et impartiale. L’expert emploie les méthodes d’estimation adéquates par rapport à la nature du bien qu’il à la charge d’expertiser.

 

Avant toute chose, l’expert procédera aux mesures des superficies des locaux. L’évaluateur en valeur vénale emploiera des pondérations selon les caractéristiques des locaux et de leur usage dans le respect de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière.

 

La pondération exige un examen minutieux du local à estimer.

 

Les méthodes seront différentes par rapport à l’occupation des locaux, s’il s’agit d’un local libre de toute occupation, c’est-à-dire que cela suppose que le bien n’est sujet à aucune occupation, (Bail, convention, propriétaire-exploitant…) Ou que les locaux soient occupés.

 

Les méthodes pour réaliser l’expertise en valeur vénale : Estimation par comparaison, l’expert prendra soin de sélectionner les biens comparables.

 

L’estimation par capitalisation,

Valeur libre (valeur droits inclus : Valeur Locative de Marché/ Taux de rendement)    

Valeur Libre (valeur hors droits : Valeur Locative de Marché/ Taux de capitalisation)   

Valeur occupée (valeur droits inclus : Loyer effectif/ Taux de rendement)   

Valeur occupée (valeur hors droits : Loyer effectif/ Taux de capitalisation)     

 

Estimation par l’actualisation des cash-flows : (méthode financière qui exige une projection recettes/charges sur plusieurs années.