immobilier artisanat

L’expert en évaluation immobilière estime les biens immobiliers d’artisanat, la valeur de ce type de bien diffère selon qu’il s’agit de boutiques ou de magasins de quartier occupés par des artisans-commerçants ou des ateliers dans des zones d’activités.

 

L'artisanat réunionnais compte 18 000 entreprises et 27 000 salariés, soit le tiers des entreprises de l'île de

La Réunion, c’est-à-dire pratiquement un cinquième des effectifs salariés du secteur marchand. Le C.A. est estimé à 1,9 milliards soit trois fois plus que l’agriculture et le tourisme.

 

Les dépenses d'investissement dépassent les 100 millions d'euros (source info métiers 2017).

 

Statut et activités de l’artisan.

Evaluation en valeur vénale de bien immobilier artisanat
Estimation en valeurs vénale et locative de local et boutique à usage artisanal à La Réunion

L’artisan se distingue du commerçant qui effectue dans un but lucratif des actes de commerce. L’artisan est un professionnel indépendant qui exerce, pour son compte un métier manuel.

 

Définie par l’Article 19 de la Loi N° 96-609 du 5 juillet 1996 relative au développement et à la promotion du commerce. « Peuvent être immatriculées au répertoire des métiers ou au registre des entreprises les personnes physiques ou morales qui n’emploient pas plus de 10 salariés… »  

 

 Il existe sept secteurs d’activité répertoriés : Alimentation, Bâtiment, Bois/Ameublement, les Métiers d’arts, Hygiènes et services, textiles/vêtements et cuir, Métaux, Mécanique et électricité. 

L’évaluation des biens immobiliers d’artisanat.

L’expert en estimation des valeurs immobilières est la solution lorsque l’artisan souhaite connaître la valeur de ses actifs immobiliers. L’expertise professionnelle des biens immobiliers est neutre et impartiale. L’évaluation réalisée par l'expert est objective.

 

Lorsqu’il s’agit pour le chef d’entreprise de prouver la valeur de ses biens immobiliers dans l’objectif de l’octroi d’un prêt. La véracité du rapport d’expertise revêt une importance capitale. Le dossier d’expertise élaboré par l’évaluateur est détaillé et argumenté.

 

La valeur vénale déterminée par l’expert peut également s’avérer utile lors de projets de vente ou d’acquisition ou de la location d’un local, mais également lors d’affaires familiales, succession, donation, partage ou de divorce.   

 

Les facteurs de la valeur : les niveaux de valeur vénale ou de valeur locatives différeront qu’il s’agit d’une boutique de quartier, d’un atelier situé en zone d’activités ou d’un magasin exploité par un artisan-commerçant.

 

L’expert en évaluation immobilière, lors de l’expertise s’attachera à apprécier les différents facteurs concernant le local dont il aura la mission d’estimer la valeur.

 

Tout d’abord le facteur physique, la situation du bien. Comme nous l’avons précisé plus haut, il s’agit souvent du principal critère. En effet, en immobilier, qu’il s’agisse d’un bien privé, d’un commerce… L’emplacement influe fortement sur la valeur vénale du local.

 

Si nous prenons l’exemple de la boutique d’un artisan boucher située en bordure d’une voie piétonne passante au sein d’une artère commerçante, aura obligatoirement plus de valeur qu’une boutique en tout point identique située à la fin d’une impasse.

 

L’expert évaluateur étudiera le secteur géographique, quartier, la distance avec les autres commerçants, les moyens de communications, axes routiers, bus, quartiers piétons, parkings, proximité avec les grandes surfaces… et surtout l’attractivité du secteur.

 

Les facteurs économiques, étude des autres commerces sur le secteur, les chiffres d’affaires, les ouvertures et fermetures (biens vacants et montant des loyers dans le secteur…)

 

Les facteurs juridiques, le local à expertiser, s’agit-il d’un local libre ou d’un local occupé. Le type de bail accordé et l’autorisation liés à l’exploitant…

 

L’expert immobilier procédera aux mesures en appliquant les pondérations adéquates en rapport avec l’affectation et de l’utilisation des différentes parties du local à expertiser.

 

Il est important de préciser que lorsqu’il s’agit d’un local à usage commercial, c’est-à-dire d’une surface de vente, dans cas d’un artisan-commerçant, la pondération appliquée lors de l’évaluation expertale sera définie par rapport aux surfaces commerciales. Le plus souvent, les activités exercées par les métiers de bouche.

 

Les méthodes d’évaluation :

L’expert appliquera la méthode par capitalisation. Cette méthode est la plus appropriée aux boutiques des artisans-commerçants et aux ateliers. Cette valeur s’obtient par la capitalisation du loyer, en appliquant un taux adéquat en fonction de la localisation du local et de l’activité exercée par l’artisan.

 

La seconde méthode, par comparaison permet de comparer, des locaux comparables issus des dernières transactions. L’expert en évaluation immobilière sera vigilant sur les locaux sélectionnés pour réaliser l’étude des comparaisons, secteur, superficie utile, qualité des biens, attractivité, vétusté…

 

Dans ce cas, le résultat obtenu par la méthode par comparaison, lorsqu’elle est possible de permettre d’effectuer un rapprochement avec le résultat obtenu avec la première méthode, par capitalisation. Ce qui permet d’affiner le résultat final.