Méthode par capitalisation

Expert Certifié Valeur Vénale à La Réunion 974
Expert Certifié Valeur Vénale à La Réunion 974

La méthode de capitalisation : Elle consiste à déterminer la valeur du bien en fonction des loyers qu’il génère ou qu’il pourrait générer s’il était libre.

 

Le rapport entre le loyer perçu et la valeur vénale est le taux de capitalisation.

 

Ce taux considère les critères d’emplacement, de qualité de construction et de fluidité / attractivité du marché local.

 

Cette méthode diffère de l'approche par comparaison. Il s'agit d'une autre méthode d'évaluation. Néanmoins lors d'une expertise, l'expert utilisera ces deux approches, cela permet un complément pour un résultat plus en finesse et d'en identifié la moyenne obtenue de ces deux méthodes.

 

La méthode par capitalisation du revenu évalue un bien immobilier au regard de son attractivité pour de potentiels investisseurs par un taux de rendement qui correspond à un loyer réel ou probable.

Pour réaliser ses missions d'expertise en valeur vénale, l'expert évaluateur utilise des méthodes professionnels afin d'obtenir des résultats fiables.

Si le bien est loué ou comporte une forte valeur locative potentielle, il peut utiliser la méthode dite de capitalisation. Lors de son évaluation, l' expert immobilier applique alors un taux de rendement à la valeur du bien.

 

La méthode du Cash-flow, est plus complexe, elle se fonde sur le montant qu'un investisseur potentiel serait prêt à payer aujourd'hui, en prévision des flux de trésorerie des années futures, dans le cadre de son utilisation.

 

La méthode par capitalisation est employée dans le cadre de l'estimation des biens immobiliers d'entreprise, mais également pour l'évaluation des biens à usage commercial.

Pour l'expertise en valeur vénale des biens privés, maison, appartement, terrain...

 

Les personnes ou les agences immobilières proposant des estimations gratuites utilisent rarement les méthodes par capitalisation.

 

En effet, l'utilisation de cette méthode est plus complexe et plus difficile à expliquer aux clients. C'est pourquoi nous sommes convaincu que les estimations gratuites sont imprécises et présente donc un danger.

L'expert en valeur vénale réalise l'expertise des biens immobiliers au profit des particuliers et des professionnels. Il emploie des méthodes lui permettant de déterminer la juste valeur des biens qu'il expertise avec précision.

La détermination du taux de capitalisation s’effectue à partir de la lecture du marché immobilier.

 

L’expert va rechercher parmi les données du marché, (Enquêtes de terrain, auprès de professionnels confrères, CCI, agences immobilières, notaires, avocats, base de données …) répertorier les ventes et les loyers pour lesquelles il connaît les revenus et les prix de vente.

 

La difficulté de trouver des termes comparables conduit l’expert à ajuster le taux de capitalisation qu’il aura sélectionné sur le marché.

 

Selon la Charte de l’Expertise Immobilière : « Ces méthodes consistent à prendre pour base, soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel, Loyer de marché ou valeur locative de marché, soit les deux, puis à utiliser des taux de rendement, de capitalisation ou des taux d’actualisation (valeur actuelle d’une série de flux sur une période donnée. »