Méthode hôtelière

Les hôtels et les résidences hôtelières constituent des locaux monovalents au sens de l’article R. 145-10 du Code de commerce, la monovalence s’entendant "de locaux construits en vue d’une seule  utilisation et qui ne peuvent être affectés à un autre usage commercial sans d’importants travaux"

 

La monovalence entraîne des conséquences concernant la fixation du loyer de renouvellement lequel échappe de plein droit au mécanisme de plafonnement du loyer (art. L. 145-34 C. com.) pour être fixé à la valeur locative déterminée en fonction des usages observés dans la branche d’activité considérée.

Traditionnellement, dans le secteur de l’hôtellerie, la valeur locative est fixée en fonction de la méthode dite hôtelière assise sur le chiffre d’affaires théorique TTC déterminé par les prix affichés qui sont plus élevés que les prix réellement pratiqués.

 

Elle appartient aux méthodes dites des « ratios professionnels ».Ces méthodes concernent un certain nombre de biens à caractère spécifique ou encore monovalent tels que les hôtels, les cinémas, cliniques ...

 

Cette méthode se fonde sur la correspondance entre la catégorie et la localisation de l'établissement avec la quote-part du chiffre d'affaires que représente un loyer supportable pour l'exploitant.

 

On détermine alors un pourcentage de la recette annuelle de l’hôtelier devant revenir au propriétaire des murs.

 

Ces méthodes sont également utilisées fréquemment en immobilier de loisirs. Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par comparaison directe ou par le revenu. Elles se fondent sur une valeur locative correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires ou de la marge brute.

 

L’expert en valeur vénale doit donc pouvoir analyser la capacité du locataire à supporter un loyer traduisant un certain taux d’effort, par-delà le taux d’effort constaté.

 

La valeur locative quant à elle est déterminée en appliquant au CA théorique un pourcentage variable suivant la catégorie de l’hôtel et sa situation géographique pour tenir compte des charges d'exploitation de l'établissement, de la qualité de l'immeuble et de sa situation. Les pourcentages sont d'autant plus importants que l'hôtel et la situation sont modestes.

 

Le taux de rendement est variable suivant la nature de l'hôtel.Plus la qualité est faible (*), plus le taux est élevé, plus la valeur vénale baisse !

 

Hôtels de tourisme :  1 étoile économique, 2/3 étoiles : milieu de gamme, 4/5 étoiles haut de gamme et très haut de gamme, puis les Palaces.

 

(*) Un classement des hôtels qui s’échelonne de 1 à 5 étoiles dont les palaces, un abattement de 15% (loi du 1er juillet 1954 et code civil, article 606) est accordé au locataire pour les besoins des travaux d’exploitation. 

 

Notre cabinet d'expertise réalise l'évaluation en valeur vénale des résidences hôtelières et des différents hôtel édifiés à La Réunion.

Notre cabinet d'expertise réalise à La Réunion, les estimations en valeurs vénale et locative des hôtel, restaurants, les gîtes touristiques en accord avec les règles établies par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière.

 

Nous réalisons également les Droit au Bail, les évictions commerciales.

 

Notre cabinet est basé à Sainte-Marie à La Réunion, nous réalisons également les évaluations et audits immobiliers selon ces méthodes adaptées à ce type de bien à Mayotte.

 

Notre cabinet CGIRAF EXPERTISES est a votre disposition pour vos projets dans le domaine de l’hôtellerie restauration mais également les tables d'hôtes, les gîtes ruraux, les gîtes touristiques.

 

Notre connaissance du marché de l'immobilier réunionnais présente véritable un atout. Nous sommes la solution à tous vos projets, vente ou reprise de parts sociales, vente acquisition, audit immobilier.   

Les méthodes d'évaluations de notre cabinet en respect avec la Charte de l'expertise en évaluation immobilière.

La plupart des établissements hôteliers de La Réunion se situent dans l'Ouest de l'île de La Réunion, la station balnéaire de Saint-Paul, secteur Saint-Gilles-Les-Bains et La Saline. (Des hôtels de gammes moyennes et de hautes gammes). 

 

Mais également, au sein des plus grandes villes, pour la clientèle dite d'affaires, Saint-Denis-de-La-Réunion et Saint-Pierre. 

 

Les Hauts de l'île accueillent des établissements de qualité au sein des cirques de Cilaos et de Salazie ou se côtoient des hôtels classiques et confortables mais également des gîtes touristiques fréquentés toute au long de l'année par les touristes du monde entier.