Méthodes d'évaluations

Notre cabinet d'expertise répond à toute vos demandes d'estimations en valeur vénale des biens immobiliers de tous types. Qu'il s'agisse de l'évaluation d'une maison, de votre terrain, d'une villa, un local à usage commercial, de murs commerciaux, une boutique, droit au bail, d'un hôtel, un entrepôt, etc.

 

CGIRAF EXPERTISES est basé à La Réunion, notre connaissance du marché réunionnais et en expertise en valeur vénale des biens situés à La Réunion et à Mayotte.

 

Les méthodes d'évaluations professionnelles qu'il emploie sont réalisées dans le respect de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Les rapport d'expertises sont argumentés et détaillées.

 

Cependant, il n'est pas rare de rencontrer des estimations gratuites en ligne ou des évaluations gratuites proposés par des agences immobilières en échange de mandats.

L’expert immobilier n’est pas un agent immobilier ou un négociateur immobilier.

 

Il ne réalise aucune transaction immobilière, ni de promotion, ce qui lui confère une indépendance et une impartialité lors des estimations qu’il réalise.

 

Il s’agit d’un gage de sérieux, la neutralité de l’expert immobilier est très appréciée par ces clients lors d’affaires sensibles, succession, donation, divorce, partage, indivision, parts sociales, litiges ou rivalités.

 

La méthode d'estimation par comparaison:

 

Il s’agit de la méthode la plus utilisée et souvent la plus fiable.

Utilisée dans le cadre de nos expertises en valeur vénale à La Réunion au sein de notre cabinet CGIRAF EXPERTISES.

 

Elle consiste à sélectionner des comparables sur le marché de l’immobilier réunionnais, avec des critères comparables, superficies, emplacements, nature du bien, construction etc.

 

Si la sélection des biens immobiliers est rigoureuse, cette méthode présente plus de fiabilité, elle est crédibilité et peu s'avérer pratiquement infaillible. C’est la qualité des choix et des sélections de l’expert qui feront la qualité de cette méthode, (les choix de l'expert seront expliqués et argumentés). 

  

La méthode d'estimation professionnel sol + construction :

 

Cette méthode professionnelle consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble à expertiser, c’est-à-dire le terrain d’une part, et les bâtiments et de les additionner.

 

Cette méthode est régulièrement utilisée par notre cabinet d’expertises CGIRAF EXPERTISES à La Réunion.

L’expert prendra également en compte la vétusté du bien à expertiser. Cette méthode s’apparente à la méthode par comparaison ou à la méthode par le coût de remplacement.

 

L'expert immobilier certifié emploie les méthodes d'estimation adaptées, méthodes par comparaison et par capitalisation.

La méthode d'estimation par le revenu:

 

Il s’agit d’une méthode dite par capitalisation par le revenu.

 

Elle capitalise ou actualise un revenu annuel. La méthode est fondée sur le constat que la valeur du bien est en relation avec le revenu qu’il procure (ou peut procurer).

 

Cette méthode consiste donc à capitaliser la valeur locative de marché ou le revenu constaté, (loyer effectif, loyer de marché, revenu net) à l’aide d’un taux de rendement (voir explications détaillées ci-dessous)

 

Méthode d'évaluation immobilière DCF, le Cash-Flow :

 

Cette méthode utilisée à La Réunion par notre cabinet CGIRAF EXPERTISES par exemple dans le cadre d’immeuble de rapport, immeuble de bureaux etc.  

 

Elle se fonde sur le montant qu’un investisseur potentiel serait prêt à payer aujourd’hui en prévision des flux de trésoreries des années futures, soit une exploitation directe ou dans le cadre d’un investissement locatif.

 

 

La méthode par le rendement consiste à prendre pour base, un loyer de marché ou une valeur locative de marché, soit les deux.

 

Valeur droits inclus :     

VLM / Taux de rendement .... Valeur « libre »

Loyer effectif/ Taux de rendement.... Valeur « occupée » 

 

 Valeur hors droits :        

VLM/Taux de capitalisation.... Valeur « Libre »

 Loyer effectif/Taux de capitalisation.... Valeur « Occupé »   

 

Cette méthode peut être déclinée de différentes façons, en particulier selon l’assiette des revenus considérés (voir tableau ci-dessus) auxquelles correspondent des taux de rendement distincts. 

Mise en conformité, il pourra être décompté les éventuels travaux, investissements, réparations de la valeur capitalisée

 

Discounted Cash-Flow (DCF)   Méthode financière.

 

La méthode par le Discounted Cash-Flow consiste dans l’actualisation de flux futurs.

Sont calculés sur une périodicité annuelle, peuvent variés dans le temps.

 

Contrairement à la méthode par comparaison, les méthodes financières sont susceptibles d’être mises en œuvre même lorsqu’il n’existe pas de mutation. Biens qui se destinent à être loués.

 

Actualisation de la valeur du flux ou de revenus, cela consiste à calculer leur valeur à une date donnée à l’aide d’un taux d’actualisation (valeurs présentes ou actualisées)

 

La notion d’actualisation permet d’intégrer le fait que 1 € aujourd’hui a plus de valeur que 1 € demain.

 

Taux d’actualisation : Taux sans risque qui couvre le taux de l’inflation et le coût du temps. (Exemple AOT dix ans, taux de marché des emprunts d’État) Varient entre 5/ 7%.

  

La prime de risque qui couvre les différentes incertitudes, en pratique la fourchette de prime de risque habituellement retenue varie entre 0.2 et 3%.  

Cabinet Cgiraf Expertises des méthodes professionnelles adaptées à la nature de vos biens. La garantie de la juste valeur de votre patrimoine immobilier privé ou professionnel à La Réunion.