Risques PPRN La Réunion

Lors de son expertise de biens immobiliers, qu'il s'agisse des biens immobiliers privés résidentiels, ou des biens immobiliers à usage commercial ou d'entreprise.

 

L' expert immobilier en évaluation doit, lorsqu'il effectue une expertise s'informer sur la nature du sol. C'est-à-dire vérifier s'il existe des risques naturelles, ces risques peuvent impacter le valeur d'un immeuble, il a le devoir d'en informer son client.

 

C'est pourquoi l'expert est tenu de le signaler en le reportant au sein de son rapport, de l'expliquer à l'aide de plans, de cartes. 

 

Les risques naturelles pouvant impactés partiellement voir totalement un bien, sont de diverses natures, inondation, mouvement de terrain, maritime etc.

 

Ici, nous souhaitons informé nos client d'un risque assez particulier lié à l'activité volcanique.

 

La Réunion, île à grand spectacle est concernée par sept risques majeurs,

 

Les cyclones, les inondations, les mouvements de terrain, les feux de forêts, les séismes et les houles, marée de tempête, tsunamis et les éruptions volcaniques.

 

Cela fait beaucoup pour un seul département. La Réunion est de loin la région la plus exposée aux risques naturels.

 

Sa situation géographique en milieu tropical génère d’importantes précipitations souvent inégalement réparties dans le temps, ce qui entraîne de fortes inondations.

 

La Réunion est exposée à la forte houle toute au long de l’année.

L’île présente un relief jeune et en constante évolution avec des séismes fréquents bien qu’ils soient de faible intensité.

 

Le volcan, le Piton de La Fournaise présente une activité éruptive constante, il s’agit d’une des plus régulières au monde. (Moyenne :  une éruption tous les 9 mois)

 

Heureusement, 95 % des éruptions se cantonnent dans l’enclos et limitent ainsi les risques pour les populations et l’économie locale.  

 

Les risques volcaniques ne sont pas pris en compte dans l’élaboration du PPRN (1) 

Cgiraf expertises La Réunion Estimation en valeurs vénale et locative
La Réunion- Coulée de lave coupant la RN2

La Réunion c'est l'île à grand spectacle !

Cet aléa particulier n’est pas matérialisé sur des cartes au même titre que ceux liés aux inondations, mouvements de terrain, érosions des rivages, les submersions marine.

 

Ce qui peut quelques fois compliquer le travail de l’expert sur certaines communes.

 

En revanche, des études de probabilités ont été réalisées par l’OVPF (2), probabilités hors enclos où 8 communes sur 24 que compte le département sont concernées et pourraient donc être potentiellement impactées, Saint-Pierre, Petite-Ile, Saint-Joseph, Saint-Philippe, Sainte-Rose, Saint-Benoit, La Plaine des Palmistes et Le Tampon.

 

La finalité de ses études porte sur la gestion de crise, sur les effets d’une éruption du Piton de La Fournaise, il s’agit de préparer les autorités, les collectivités et les entreprises à la survenance de scénarios éruptifs.

 

 Il est impossible pour l’expert en valeur vénale de se prononcer sur le risque volcan, d'ailleurs ce n’est pas véritablement sa mission, nous en reparlerons plus loin.

 

Le Piton de la Fournaise culmine à 2 632 m, il s’agit d’un volcan de type effusif (3).  

Le rôle de l'expert immobilier en valeur vénale

CGIRAF EXPERTISES Estimation des biens immobiliers à La Réunion
Le Piton de La Fournaise La Réunion 974

 

Le cheminement des coulées ne pourra jamais être prévu, il est vrai que certains secteurs sont particulièrement plus exposés (voir illustration carte des coulées).

 

Quelquefois par crainte, certains habitants de l’île refusent de résider ou d’acquérir un bien sûr ces secteurs exposés.

 

Les prix au m² sont les plus bas de La Réunion et les transactions sont rares.

 

Le volcan n’est pas le seul responsable puisque ses mêmes régions sont souvent enclavées avec des d’infrastructures routières peu pratiques, éloignées des centres d’intérêt. Le relief particulier présente également un frein au développement économique.

 

En revanche, l’activité touristique est florissante et l’agriculture propose des produits rares et de qualité.

Les croyances locales restent fortes, dernièrement un habitant de Sainte-Rose pour qui nous réalisions une expertise en évaluation immobilière était convaincu à tort que sa propriété deviendrait obligatoirement impactée par la présence du volcan.

 

Or, la proximité du volcan n’entraîne pas intrinsèquement une dévalorisation de la valeur du bien.

Bien entendu, comme pour tous les biens immobiliers, c’est l’emplacement, la loi de l’offre et de la demande, le coup de cœur éventuel qui guideront les choix des futurs acheteurs.

 

Sur ces secteurs si singuliers, l’expert devra prendre en considération les caractéristiques propres aux risques volcaniques. Présence d’une ancienne coulée, crevasse, tunnel de lave connu, mouvement de terrain, sol friable etc.

 

En effet, comme le précise la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière « L’expert en évaluation immobilière (sauf spécification particulière) n’est pas en mesure techniquement d’effectuer lui-même un sondage des sols, des contrôles techniques concernant le degré de pollution ou de contamination de la propriété ou de son environnement immédiat ».

 

En revanche, il n’est pas interdit d’effectuer des enquêtes de proximité en interrogeant les habitants dans un rayon autour du bien à expertiser.

 

Bien entendu, comme nous l’écrivions plus hauts, le cheminement des coulées de lave sera toujours imprévisible, mais il s’agit de probabilités.

 

Or, l’estimation des biens s’effectue dans le présent, c’est-à-dire à l’instant T.  Il ne s’agit pas d’anticiper, c’est pourquoi les risques futurs liés au volcan ne peuvent être matérialisés sur les cartes.

 

Concernant ce type de risque particulier, l’expert devra ne pas anticiper les éventuels risques, il restera vigilant concernant la nature des sols et la configuration des reliefs.  

 

(1)  PPRN : Plan de Prévention des Risques Naturels.

(2) OVPF :  Observatoire Volcaniques du Piton de La Fournaise.

 

(3) Volcan qui produit des coulées de lave.

CGIRAF EXPERTISES Expertise en Valeurs Vénale et Locatives des biens immobiliers Résidentiels et Professionnels
carte mentionnant les dernières coulées