Notion de Valeur

Une véritable expertise en évaluation immobilière sera réalisée par un expert immobilier, dans les règles de l'art, en respect de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière.

 

Le rapport d'expertise immobilière professionnel se distingue donc de l'avis de valeur réalisé par une agence immobilière, cette estimation est très rarement objective. Il s'agit souvent d'estimation gratuite ou d'une estimation gratuite réalisée ligne avec tous les dangers que cela présentes. 

 

L'expert évaluateur professionnel rédigera un rapport d'expertise argumenté, la valeur indiquée sur ce document sera justifiée par les différents éléments et critères répertoriés sur le rapport. 

 

Le rapport d’expertise peut comporter de 20 à 35 pages voir plus selon le bien à expertiser.

A contrario, les avis de valeurs ou les estimations gratuites présente un document souvent bâclé, composé d'une ou deux pages, la valeur est rarement justifiée. 

 

L’expertise en évaluation immobilière consiste à déterminer la valeur vénale des biens et des droits immobiliers :

 

La notion de valeur. La valeur vénale de marché est la somme d’argent estimé contre laquelle un immeuble serait échangé à la date de l’expertise en évaluation entre un acheteur et un vendeur consentant. On parle de valeur marchande ou de valeur de marché.

 

La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l’expertise.

 

« Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de bail. La valeur locative de marché correspond donc au montant qui pourrait être obtenu de la part d’un locataire pour qu’il puisse disposer de l’usage d’un bien dans le cadre d’un bail nouveau… »

 

Cette valeur locative se définit toujours hors taxe sur la valeur ajoutée et hors charge locatives. 

 

La valeur d’apport est celle pouvant être affectée à un bien immobilier dans le cadre d’une opération d’apport déterminée ou de transfert d’actif. Elle est fonction de la nature de l’opération et de la destination des biens convenues entre les parties. La valeur d’apport n’existe donc pas de façon intrinsèque mais dans le cadre d’une opération précise.

 

Valeur libre (de toute occupation) cela suppose que le bien n’est sujet à aucune occupation (bail, convention, propriétaire-exploitant,)

 

Valeur hypothécaire, valeur appréciée de façon conservatrice. Revenus stabilisés dans le temps. Il s’agit d’un dérivé de la valeur de marché. Elle ne peut en aucun cas lui être supérieure et reste en général inférieure. Elle sert de base au refinancement en matière de crédit hypothécaire.

 

Valeur d’assurance, elle sert à déterminer le montant des primes d’assurances en cas de sinistre, de définir le montant de l’indemnisation. Cette valeur se définit à partir de la valeur à neuf ou à l’identique en tenant compte ou non de la vétusté.

La valeur du droit au bail et l'indemnité d'éviction commerciale.

Droit au bail, à ne pas confondre avec le Fonds de Commerce et avec le droit d’entrée appelé aussi "Pas de Porte".

 

Il s’agit du prix moyen qu’un locataire commerciale de murs est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur (entre locataire sortant et locataire entrant)

 

Indemnité d’éviction, L’article L. 145-14 du Code de commerce régit les conditions d’indemnisation du locataire lorsque le bail n’est pas renouvelé. Cette indemnité d'éviction s’applique lorsque un propriétaire-bailleur refuse de renouveler le bail pour des raisons autres que celles stipuler au contrat.

 

Vous souhaitez obtenir des renseignements, réaliser une expertise de votre bien qu’il s’agisse d’une habitation à usage résidentiel, un bien immobilier professionnel, commercial ou industriel…

 

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L' expertise immobilière permet de déterminer la valeur exacte et justifiée d'un bien immobilier résidentiel privé ou d'un bien à usage commercial, industriel ou d'entreprise.