Baux commerciaux valeur locative

L’expert immobilier évalue la valeur locative d’un commerce, pour le compte de chacune des parties, propriétaire et locataire pour la vente ou la location d’un local.

 

En général, la fixation de la valeur locative d’une boutique se réalise à partir de comparaisons.

 

La valeur locative des locaux commerciaux correspond à la contrepartie de la mise à disposition d’un local commercial pour une durée minimale de neuf années.

 

Il garantit un droit au renouvellement à l’expiration du bail ou une indemnité d’éviction si le propriétaire ne souhaite pas le renouvelé. La plupart du temps, il est fixé par référence aux prix du marché.

 

La détermination de la valeur locative s’effectue selon l’article L 145-33 du Code de commerce. L’appréciation de la valeur locative suppose la vérification de certains critères dont nous parlerons plus bas.  

 

Réserver ici votre évaluation professionnelle.

Valeur locative de marché et valeur locative de renouvellement.

L'expert immobilier la solution amiable à l'évaluation de la valeur locative
Bail commercial et valeur locative. Expertise professionnelle en valeur vénale

Valeur locative de marché :

 

La valeur locative de marché ou valeur locative réelle est exprimée hors taxes ou TVA et hors charges locatives.

 

Il s’agit du prix librement négocié en fonction de l’emplacement et de sa configuration. Elle inclue de possibles versements en capital comme le Droit au bail.

 

Valeur locative de renouvellement :

 

Elle peut être fixé amiable par les parties, ou judiciairement. La valeur locative définie dans le code de commerce est légèrement différente de celle du marché en raison des critères des articles L145-33 et R145-3 du code de commerce.

 

Pour réaliser son évaluation, l’expert immobilier devra tenir compte de la destination contractuelle, des charges et conditions du bail qui peuvent être des facteurs de minoration ou de majoration. Des prix pratiqués dans le voisinage et des obligations respectives des parties. Les prix pratiqués n’étant pas uniformes, ces critères peuvent créer un décalage sur le marché.

 

En raison de la pratique du droit d’entrée que de la règle du plafonnement.

 

La valeur locative de renouvellement se distingue de la valeur locative de marché définie plus haut, en ce sens qu’elle tient compte non seulement des caractéristiques du local, de notions de destination contractuelle, de charges annuelles habituelles mais aussi d’éventuels facteurs de minoration ou de majoration du loyer.

 

La valeur locative de renouvellement correspond aux prix couramment pratiqués dans le voisinage. La détermination de la valeur locative s’effectue selon l’article L 145-33 du Code de commerce. En fonction de certains critères comme :

  • Les obligations respectives des parties ;
  • Les caractéristiques du local considéré ;
  • Les facteurs locaux de commercialité ;
  • La destination des lieux ;
  • Les prix fréquemment pratiqués dans le voisinage.

 

Le loyer déplafonné :

 

Le loyer d'un bail commercial est en principe plafonné. Le bailleur a la possibilité de déplafonner le loyer, notamment en cas de modification notable des facteurs de commercialité (article L. 145-34 du Code de commerce)

 

La modification des facteurs entraînant une variation de plus de 10 %, le montant du loyer révisé peut être déplafonné pour correspondre à la valeur locative. Modification matérielle des facteurs locaux de commercialité L’article R. 145-6 du Code de commerce.

 

« En vertu de la Loi dite PINEL de 2014, lorsque le loyer déplafonné est fixé à la valeur locative, la hausse du loyer qui en résulte est échelonnée sur la durée du bail avec une limite de 10% par an et ce, jusqu’à ce que la valeur locative soit atteinte »

 

Pour être pris en considération, les éléments doivent être concrets,

 

Arrivée d’une nouvelle enseigne accompagnée d’un accroissement de la clientèle, de nouvelles constructions provoquant un accroissement de la population. Ouverture d’une nouvelle ligne de bus avec un arrêt à proximité, attrait touristique, une galerie commerciale, une zone piétonne, des parkings…

 

Les projets ne seront pas pris en tant compte s’ils ne sont pas réalisés. Il faut prouver les modifications améliorer réellement la commercialité.  

L’expert immobilier la solution amiable aux litiges.

Dans tous les cas, il serait préférable avant d’entamer une procédure que les parties bailleurs et preneurs aient tout intérêt de consulter un expert immobilier indépendant et impartial une solution amiable aux litiges ou conflits peut s’avérer nécessaire.  

 

L’expertise professionnelle permettra de déterminer l’existence ou non d’un motif de déplafonnement du loyer, montant de la valeur locative en renouvellement des locaux litigieux.

 

L’intervention amiable de l’expert immobilier permet aux parties de trouver un accord amiable et d’éviter ainsi une procédure inutile voir une procédure longue et coûteuse.

 

Une expertise amiable est moins coûteuse qu’une expertise judiciaire, le contradictoire imposant des lourdeurs et délais administratif.