Qu’est ce que la valeur vénale d’un bien immobilier ?

La valeur vénale d'un bien ou d’un droit immobilier correspond à sa valeur marchande, c'est-à-dire au prix auquel il pourrait être cédé au moment de l'expertise par un vendeur désireux de vendre, dans les conditions normales.

 

Selon la loi, la valeur vénale ne fait l’objet d’aucune définition légale, pourtant elle sert de base de calcul aux services fiscaux par exemple pour le calcul de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). S’il estime que la valeur vénale d’un immeuble déclaré par un contribuable est inférieure à sa valeur réelle, le fisc peut lui notifier un redressement (article L. 17 du livre des procédures fiscales)

 

 

Evaluation d'un bien immobilier dans le cadre familial concernant les droits de donation, de succession, etc.

 

Concernant la jurisprudence, la valeur vénale correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel se trouve le bien.

 

La jurisprudence et la doctrine administrative exigent prioritairement le recours à la « méthode par comparaison », laquelle consiste à évaluer un immeuble par rapport à des biens fondamentalement similaires dans un temps voisin de la mutation considérée mais toujours antérieur. Le contribuable doit justifier la valeur et donc la confronter aux ventes de biens présentant des qualités intrinsèquement comparables.

 

La valeur du bien immobilier peut être diminué dans certaines circonstances, s’il s’avère qu’il soit occupé ou en indivision.

L’expert évalue un bien immobilier dans les règles de l’art.

Valeurs vénale et locative des biens immobiliers
Valeur vénale déterminée par l'expert

L’évaluation professionnelle réalisée par un expert immobilier dans les règles de l’art, dans le respect des règles de déontologie et de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière permet d’avoir une estimation sur le prix de vente qui serait accepté au rapport avec les prix du marché correspondant au secteur du bien à expertiser.

 

La notion de valeur vénale d’un bien est notamment utilisée par les fiscalistes pour tenter d’évaluer le patrimoine des personnes physiques ou morales.

 

Par ailleurs, la valeur vénale est très utile dans le cadre d’une garantie bancaire, en cas de mise en jeu des assurances lors d’un sinistre puisque ce sera souvent sur cette base que s’effectueront les prises en charge de l’assureur.

 

L’expert dispose de plusieurs méthodes pour déterminer la valeur vénale.

L’une d’elle consistera à comparer le bien à l’aide de transactions récentes ou de se baser sur l'évaluation d’un revenu. 

La valeur locative d’un bien immobilier ?

La valeur locative de marché correspond au montant qui pourrait être obtenu de la part d’un locataire pour qu’il puisse disposer de l’usage d’un bien dans le cadre d’un bail nouveau, aux conditions usuelles d’occupation à des conditions et clause usuelles.

 

Contrairement à la valeur locative cadastrale qui est une valeur utilisée par l’administration fiscale.

 

La Valeur locative prend évidemment en compte, l’état général du bien, sa catégorie, sa superficie et aussi l’emplacement géographique de ce dernier qui peut s’avérer primordial. La valeur locative permettra d’estimer la rentabilité attendue d’un investissement immobilier.