L’expert en évaluation immobilière à la charge d’évaluer les biens immobiliers, celui-ci intervient également dans le cadre du chiffrement des préjudices, dans le but d’indemniser les victimes de ces nuisances et de ces troubles. Il peut s’agir d’une affaire privée, expertise unilatérale ou dans le cadre d’une mission judiciaire qui lui sera confiée par un juge, il s’agira d’une expertise contradictoire.
L’évaluateur immobilier professionnel peut être mandaté dans le cadre de préjudices liés aux Troubles anormaux du voisinage, comme l’obstruction d’une vue à la suite d’une nouvelle construction. Une perte d’ensoleillement, d’intimité, vue plongeante vers une piscine, de jouissance d’un chemin, d’un terrain etc.
Troubles olfactifs (odeurs) usine, restaurants, dépôt etc.
Troubles sonores, construction à proximité d’un entrepôt de manutention, d’un carrossier… Visuel, vue vers des carcasses de véhicules, un dépôt de déchets, construction laide ou mal entretenue.
Troubles sanitaires (ou environnementale), hygiène, présence d’un incinérateur, pollution etc.
Notre cabinet Cgiraf Expertises intervient à La Réunion pour chiffrer les Préjudices Immobiliers. Nous étudions toutes demandes amiables dans le cadre des expertises unilatérales.
Nous sommes à votre écoute pour analyser votre demande spécifique, Troubles anormaux du voisinage, nuisances, perte de revenus, expropriation, litiges, perte de loyers, retards dans le cadre d'une livraison à la suite d'une acquisition immobilière en VEFA, éviction commerciale etc.
Le fondateur du cabinet Cgiraf Expertises, Christophe Glé est Expert Judiciaire auprès de la Cour d'Appel de Saint-Denis de La Réunion. Celui-ci possède la qualification internationale REV by TEGOVA, il est membre de la prestigieuse Compagnie Nationale des Experts Judiciaires Immobiliers.
L’expert en évaluation immobilier chiffre les affaires liées à l’expropriation.
En matière d’expropriation les indemnités sont nécessairement destinées à réparer un préjudice. Art. L.321-1 Code de l’expropriation.
Le préjudice est calculé en fonction de la valeur des biens. L’intervention de l’expert immobilier est particulièrement importante à ce niveau de l’opération. Pour ce faire, il emploiera les méthodes adéquate, comme la méthode par comparaison, voir la méthode du revenu ou du Compte à rebours.
Qu’il s’agisse d’immeubles bâtis ou non bâtis, ou meubles incorporels tels que fonds de commerce, droit au bail, etc., dont le propriétaire est dépossédé. Cela constitue l’indemnité principale à laquelle sont associées de possibles indemnités accessoires, dont l’indemnité de remploi.
Il en est de même en cas d’exercice d’un droit de préemption ou de délaissement de bien soumis à un droit de préemption. En cas de contentieux, la juridiction a la charge de fixer la valeur vénale du ou des bien(s), le cas échéant à l’exclusion de toute indemnité accessoire.
Le terrain a été réservé par un "Plan Local d’Urbanisme" (PLU) ou le terrain est situé dans une zone urbaine ou à urbaniser et a fait l’objet d’une servitude, Article L152-2 du Code de l’urbanisme.
Le terrain est compris dans une "Zone d’Aménagement Concerté" ZAC. Article L311-2 du Code de l’urbanisme.
Le terrain a fait l’objet d’une demande d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations et l’autorité compétente a pris une de décision de sursis à statuer. Article L424-1 Code de l’urbanisme.
L'article L. 145-14 du Code de commerce prévoit que "le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement".
Revenons sur l’indemnité du commerçant évincé. La mission de l’expert sera de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction en cas de perte ou de transfert du fonds, d'estimer l'indemnité d'occupation. Une indemnité de perte de fonds ou de transfert de fonds, si la clientèle est attachée à l'emplacement (indemnité de perte de fonds), à l'exploitant du fonds de commerce (indemnité de transfert).
La perte de revenus locatifs, lors d’une expropriation, l’indemnité fixée par la juridiction et versée par l’expropriant doit couvrir l’intégralité du préjudice direct. Une indemnité principale et des indemnités accessoires.
Préjudices causés par le retard de livraison suite à une acquisition en VEFA.
L'achat sur plan ou VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) est un mode d'acquisition immobilière très prisée. Ce dispositif permet d’acquérir un bien immobilier résidentiel ou professionnel neuf, respectant les dernières normes, aux performances énergétiques maximales
Malgré ses nombreux avantages pour les acquéreurs, il affiche néanmoins certains inconvénients, dont les retards de livraison. L’un des moyens d'action dont vous disposez en cas de retard de livraison est de faire appel à un expert immobilier afin de chiffrer votre préjudice subit à la suite de ce retard.
Parmi les préjudices indemnisables, nous pouvons citer, la perte de revenus locatifs, la perte d'avantages fiscaux, l'engendrement de frais bancaires, un cumul du loyer avec le remboursement du prêt immobilier etc. Il est également possible de justifier son préjudice personnel par la location d'un garde-meuble.
Quel est le rôle de l’expert Judiciaire aux Préjudices Immobiliers ?
Un expert judiciaire immobilier est nommé par un juge pour effectuer une expertise immobilière, valeur vénale, litige, chiffrer un préjudice immobilier etc.
L’expertise Judiciaire est un gage du respect du principe du contradictoire. C’est en raison, du respect du principe du contradictoire, affirmé par ailleurs par le Code de Procédure Civile, que l’expertise judiciaire a toujours eu une place importante dans l’administration de la preuve.
L'expert judiciaire immobilier a pour mission de réaliser une expertise impartiale et indépendante afin d'aider le juge à prendre une décision juste et équitable. L'expertise de l'expert judiciaire immobilier est soumise à un contrôle rigoureux et doit respecter les normes et les procédures définies par la justice.
Qui prescrit une expertise judiciaire ?
C'est le juge qui prescrit une expertise judiciaire immobilière. Pour exercer sa mission, l'expert judiciaire immobilier doit avoir un diplôme universitaire en immobilier ou une formation équivalente, ainsi qu'une expérience professionnelle significative dans le domaine. Il doit également être inscrit au tableau des experts judiciaires auprès de la Cour d’Appel de sa région.
L’évaluateur doit établir un rapport d'expertise détaillé. L’expert est soumis à un contrôle rigoureux et doit respecter les normes et les procédures définies par la justice.