Notre cabinet Cgiraf Expertises intervient pour le compte des particuliers et des professionnels ou des personnes morales pour réaliser des expertises ou des contre-expertises dans le cadre des expropriations.
Nos experts évaluateurs sont à votre écoute dans le cadre des expertises amiable ou judiciaire. À la fin de sa mission, l’expert en évaluation immobilier remet à son client un rapport précis, détaillé et objectif.
Nous utilisons les méthodes adaptées pour l’évaluation de vos biens immobiliers, méthodes par comparaison, par capitalisation, par le revenu, la méthode dite du Compte à rebours.
Intervention dans le cadre des expropriations de terrains, les bâtiments industriels, les entrepôts, les constructions privés, les commerces, etc.
Le processus d'évaluation des préjudices dans l'expropriation
Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Les indemnités en matière d'expropriation, où celles-ci sont essentiellement conçues pour compenser un préjudice subi par le propriétaire concerné (selon l'article L.321-1 du Code de l'expropriation).
Ce préjudice est évalué en fonction de la valeur des biens affectés par l'expropriation, qu'ils soient des immeubles (qu'ils soient construits ou non) ou des biens incorporels comme des fonds de commerce ou des droits au bail. L'indemnité principale correspond à cette valeur, mais peut être complétée par des indemnités accessoires, telles que l'indemnité de remploi.
Le juge de l’expropriation alloue trois sortes d’indemnités :
Une indemnité principale, une indemnité de remploi calculée sur l’indemnité principale et des indemnités accessoires.
L’indemnité principale : C’est l’indemnité qui reflète la valeur intrinsèque du bien exproprié, elle est en général déterminée en fonction de termes de références, c’est-à-dire des ventes de bien de nature identique.
L’indemnité de remploi : C’est une indemnité forfaitaire calculée en pourcentage sur le montant de l’indemnité principale, elle correspond au coût des frais nécessaires à l’achat d’un bien identique à celui exproprié.
L’indemnité accessoire : Celle-ci peut revêtir diverses formes, il peut s’agir de frais de déménagement, d’indemnité de licenciement, de manière générale, de tout bien matériel ou financier dont la perte est en lien directe avec l’expropriation.
La DIA et de Droit de Préemption
La DIA (Déclaration d’Intention d’Aliéner) Elle est destinée à informer avant la vente le titulaire du droit de préemption afin qu’il puisse faire valoir ses droits et mener à bien la réalisation d'opérations d'aménagement urbain d'intérêt général définies dans la délibération instituant ce droit (art. L. 300-1 et L. 210-1 C. urbanisme).
Cette logique s'applique également dans le cas de l'exercice d'un droit de préemption ou de délaissement (DIA) sur des biens soumis à un tel droit. En cas de litige, il revient à la juridiction compétente de déterminer la valeur marchande des biens concernés, parfois en excluant toute indemnité accessoire.
Quelles sont les opérations qui entrent dans le champ d’application du droit de préemption ?
- Les ventes et échanges amiables,
- Les donations (sauf celles qui sont consenties entre certains membres d’une famille, voir infra),
- Les ventes particulières notamment avec réserve d'usufruit,
- Les ventes volontaires aux enchères publiques,
- Les apports en société,
- Les cessions de droits indivis sauf si elles sont faites au bénéfice d’un indivisaire,
- Les cessions de la majorité des parts d'une SCI ou permettant à un acquéreur de devenir majoritaire, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière dont la cession serait soumise au droit de préemption.